Земля — базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, рыночная стоимость земельных участков скрыта за интегральными цена­ми каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств.

      С развитием рынка земельных отношений в России роль экспертной денежной оценкиземли постоянно растет, так как без информации о стоимостиземли невозможно успешное проведение трансакций с земельными участками. Вы безусловно хотите принимать экономически обоснованные решения и желаете располагать объективной информацией о стоимости интересующего Вас земельного участка. Поэтому проведение оценкиземли становится необходимостью.     

      Любой участок земли, вне зависимости от размеров, имеет определенную рыночную стоимость. Рыночная стоимость участка со временем меняется, поэтому оценка стоимости земельного участка проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также меняется.     

      Земельный участок, как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в т. ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В соответствии с Земельным Кодексом Российской Федерации: «Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:      

-  Земли сельскохозяйственного назначения;

-  Земли населенных пунктов;

-  Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

-  Земли особо охраняемых территорий и объектов;

-  Земли лесного фонда;

-  Земли водного фонда;

-  Земли запаса.

      Классификация   земельных   участков     

      Земли сельскохозяйственного назначения - земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:     

-  Сельскохозяйственные угодья,

-  Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,

-  Земли, занятые лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных явлений,

-  Земли, занятые водными объектами,

-  Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

-  Земли населенных пунктов - земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

      Земли промышленности - земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным Кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.     

      Земли особо охраняемых территорий и объектов - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.     

      К землям особо охраняемых территорий относятся земли:     

-  Особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов,

-  Природоохранного назначения,

-  Рекреационного назначения,

-  Историко-культурного назначения,

-  Иные особо ценные земли в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

      Земли лесного фонда - лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства.

      Земли водного фонда:     

-  Покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах,

-  Занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

-  Земли запаса - земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 Земельного Кодекса РФ.

      Независимая оценка земли (земельных участков) частного или юридического лица позволяет определить реальную стоимость данного объекта на конкретный момент времени.

      Оценка рыночной стоимости земельного участка – процедура довольно таки сложная, т.к. приходится учитывать множество факторов.     

      Оценка земельного участка является одной из самых востребованных услуг любой оценочной компании. Ведь операции по купле и продажи земельных участков происходят постоянно. При этом необходимо понимать, что стоимость земельного участка – величина динамичная, оценка стоимости земельного участка может предоставить абсолютно разные цифры в зависимости от того, когда она была произведена. Посудите сами, существует огромное количество факторов, которые в совокупности дают итоговую оценку земельного участка. Земельные участки, находящиеся вблизи мегаполисов, возрастают в цене при расширении границ города, в качестве примеров можно рассматривать Москву. Буквально десять лет назад многие окраины города являлись самостоятельными городками, а на сегодняшний день являются непосредственно частью столицы.     

      Само собой, что факторов, влияющих на стоимость земельного участка, великое множество, поэтому данное мероприятие стоит доверить в руки профессионалов, которые корректно произведут оценку стоимости земельного участка. Одним из основных факторов при оценке стоимости земельного участка является его географическое месторасположение. Изначальная стоимость участка земли учитывает ее рыночную стоимость, на рынке земельных участков сложилась их зональная стоимость в зависимости от расположения. Кроме территориального расположения на стоимость земли активно влияет рыночная ситуация, где цена на земельные участки имеет привязку к экономической ситуации в стране и в мире. Также большое влияние на стоимость земельного участка при оценке оказывает соотношение спроса и предложения на текущий момент. Оценка стоимости земельного участка учитывает все эти моменты в комплексе, что в итоге дает корректные данные на текущий момент.     

      Немаловажным фактором, который учитывается при оценке земельного участка, является и, так называемый, состав земли и ее рельеф. Поэтому при оценке стоимости земельного участка производятся аналитические работы по геодезии и геологии. Определяется состав грунта и рельеф поверхности, также учитывается возможность изменения рельефа, ведь при последующей застройке земельного участка нагрузка на грунт увеличивается. Данные мероприятия призваны определить, возможно ли строительство объектов на данном земельном участке без риска проседаний почвы. Оценка земельного участка по составу почвы необходима также для последующего использования земельного участка для сельскохозяйственных работ.     

      Во многих случаях земельные участки используются для дальнейшей застройки, поэтому большое значение при оценке стоимости земельного участка имеет наличие коммуникаций, отсутствие магистральных коммуникаций, к которым можно подключить объект при постройке снизит цену данного земельного участка. Конечно, оценка земельного участка учитывает наличие основных коммуникаций, однако за последнее время их список растет, к примеру, большое значение имеют коммуникации связи.     

      В целом, помимо основных факторов, большое значение при оценке земельного участка имеет его целевое назначение при купле-продаже. В большинстве случаев оценка земельного участка производится для последующей застройки, однако существует еще несколько целевых назначений земельного участка.     

      Оценка стоимости земельного участка производится с целью получения кредитов, иными словами для оформления его в залог. При этом на стоимость земельного участка при оценке влияют, так называемые, обременительные факторы, как наличие транспортных магистралей, нефте- и газопроводов, линий электропередач и прочее. Также при оценке для оформления в залог земельного участка большое значение имеет наличие на территории строений, так как оценка строений производится отдельно. Что касается документов на землю, которые потребуются при оценке стоимости земельного участка, то это: кадастровый план и пакет правовых документов.     

      Многие компании вносят земельные участки в размер уставного капитала, что позволяет минимизировать налоги на прибыль. В данном случае, оценка земельного участка будет зависеть от его географического местоположения, размера и количества участков.     

      Оценка земельного участка необходима при разделе имущества, что производится как на уровне физических, так  юридических лиц. Раздел имущества для физических необходим, допустим, при разводе супружеской пары, при этом, оценка стоимости земельного участка производится в совокупности со строениями. Для юридических лиц оценка земельного участка необходима при определении имущественных долей совладельцев организации или акционеров, в зависимости от юридического наименования компании. Раздел имущества зачастую подразумевает последующие судебные разбирательства, поэтому в данном случае оценка стоимости земельного участка может производиться неоднократно.     

      Одним из целевых назначений оценки земельного участка является вступление в наследство нескольких преемников. В данном случае участок делится после произведения полноценной оценки земельного участка включая строения, при несогласии одной из сторон, результаты оспариваются в судебном порядке.     

      Рассмотренные примеры целевого назначения оценки земельного участка являются самыми популярными, на самом деле, каждый конкретный случай имеет собственные нюансы. Подводя итог, можно сказать, что независимо от того, для чего производится оценка, данное мероприятие необходимо доверять лишь в руки высокопрофессиональных специалистов.     

      Механизм проведения оценки стоимости земельного участка является сложным комплексом работ, в результате которого Вы сможете получить корректные данные. В первую очередь, любая компания по оценке земельных участков руководствуется основными подходами: прибыльным, затратным и сравнительным. Как можно понять из определений, прибыльная составляющая подсчитывает чистый доход с земельного участка, затратная – размер вложений на улучшения земельного участка. Сравнительная же составляющая производит анализ с подобными участками и дает сопоставление по стоимости с ними. Все подходы к оценке земельного участка одинаково применимы, однако, учитываю нестабильность рынка, в современном мире наиболее приемлемым считается сравнительный. На самом деле стоит применять все методы в совокупности, так как комплексная оценка земельного участка даст наиболее точные данные.     

      К услугам оценочных компаний ежедневно прибегает множество владельцев земельных участков, соответственно и количество оценочных компаний достаточно велико. Однако при выборе организации, которая будет производить оценку стоимости земельного участка, следует отдавать предпочтение надежным компаниям, хорошо зарекомендовавшим себя на рынке, ведь от уровня квалификации сотрудников оценочной компании зависит многое.     

      Наша компания оказывает свои услуги по оценке стоимости земельных участков достаточно давно, и опыт наших сотрудников поможет Вам правильно сориентироваться в рыночных ценах на земельные участки. Обратившись в нашу компанию, Вы получите полную консультацию по всем интересующим Вас вопросам. Наши менеджеры порекомендуют Вам наиболее выгодные операции с земельными участками, которые смогут повысить их стоимость при сделках купли-продажи. Все специалисты нашей компании прошли специальное обучение и являются дипломированными специалистами, способными с высочайшей точностью произвести оценку стоимости Вашего земельного участка. Кроме того, Вы получите юридическую консультацию по всем вопросам, будь то вступление во владение наследством или продажа земельного участка компании. Наши сотрудники помогут Вам подготовить все документы, необходимые для корректного произведения оценочных работ. Обращайся в нашу компанию, Вы получите самый высококачественный сервис и наиболее точную и быструю оценку стоимости земельного участка.     

         Определение рыночной стоимости земельного участка — начальный этап затратного метода оценки любого объекта недвижимости. Без нее невозможно просчитать ни экономические интересы владельца имущества, ни ожидания предполагаемого инвестора.

         Дифференцированная оценка рыночной стоимости земельных участков необходима для обоснования их стартовых цен при конкурсных продажах, акционирования имущества, раздела паев, ипотечного кредитования, определения размеров арендной платы.

         Важной функцией оценки свободного участка земли является обоснование варианта наилучшего и наиболее эффективного использования любого имущественного комплекса. По существу, на этой стадии оценщик формирует гипотезу оптимального инвестиционного решения в отношении оцениваемого объекта, на которой базируется его стоимость. При этом кри­терий отбора рассматриваемых альтернатив — максимизация остаточной стоимости земли, полученной после исключения из полной стоимости имущественного комплекса затрат на исполь­зование прочих факторов производства (труда, капитала и менеджмента).

         До принятия инвестиционного решения возможный покупатель, а следовательно, и ставящий себя на его место оцен­щик неизбежно размышляют о потенциале стоимости приобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста рыночной стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение. Потенциал земельного участка, обусловленный его местоположением, рыночной конъюнктурой, правовыми возможностями и ресурсными параметрами, выступает решающим аргументом в пользу принятия инвестиционного решения или от­каза от него. Поэтому рыночная стоимость земельного участка, адекватно отражающая его потенциал, всегда является естественным мерилом экономической целесообразности инвестиционной гипотезы и рассчитанной на ее основе стоимости объекта.

         Наиболее часто работы по оценке земельных  участков, лесных массивов и водных ресурсов осуществляются оценщиками для целей:

      Получения кредита;

      В рамках различных инвестиционных проектов;

      Раздела имущества.

      Оценка земли подразумевает также определение рыночной права аренды земельного участка.

      Определение рыночной стоимости права аренды, зависит от прав арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

      Документы, необходимые для оценки земли

-  Свидетельство о регистрации права собственности (или иного права, например права пользования) на земельный участок.

-  Кадастровый план земельного участка.

-  Сведения о наличии обременений (долгосрочные договоры аренды, залог и т.д.)

      Если на земельном участке имеются здания, сооружения и другие улучшения, то необходимо предоставить информацию по каждому объекту улучшений, в зависимости от его вида.

      При проведении оценки стоимости права аренды земельного участка дополнительно потребуется копия арендного договора, в этом случае свидетельство о праве собственности не потребуется, если участок находится в государственной собственности.

      Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка.

      Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на это земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору.

      Стоимость земли, как и стоимость любого другого объекта недвижимости изменяется во времени и оценка земельных участков всегда проводится по состоянию на конкретную дату. оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную стоимость земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

      При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

-  целевое назначение и разрешенное использование;

-  преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

-  ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

-  существующее использование земельного участка.

      ЦЕЛИ И СИТУАЦИИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ.

      Необходимость в услугах независимых оценщиках для оценки земельного участка может возникнуть в следующих ситуациях:     

-  при получении кредита, когда земля дается под залог

-  при изъятии земельного участка либо для государственных, либо для муниципальных нужд

-  при определении начальной стоимости земельного участка при его участии в торгах

-  при внесении одного или нескольких земельных участков в уставные капиталы некоторой компании

-  при выявлении наилучшего и наиболее выгодного из возможных способов использования данного земельного участка

-  при разработке, а также при осуществлении инвестиционных проектов

-  во всех других случаях, законных в Российской Федерации, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

      Что в итоге?

      Вы получаете на руки документ с некоторыми данными о вашем участке, составленный профессионалами нашей компанией по оценке недвижимости, среди которых самая точная и актуальная его рыночная стоимость на момент проведения оценки земельного участка.

      Любая оценка имущества происходит в полном соответствии с законом, так как является официальной и лицензированной деятельностью.

      Вы получите результат работы настоящих профессионалов, наиболее точный результат по оценке земельных участков на сегодняшнее время.

      Для физических лиц:     

-  для купли и продажи имущества

-  для выкупа

-  при разделе имущества

-  для залога

-  при кредитовании

-  при вступлении в наследство

      Для юридических лиц:

-  для переоценки земли

-  при внесении взноса в уставной капитал

-  для обеспечения залога

-  для получения кредита

-  для купли/продажи

-  для постановки на баланс

-  для списания имущества

-  для оценки арендной ставки

-  для судебного процесса

      Подобную рыночную оценку можно разделить на несколько видов, каждый из которых определяется, исходя из назначения участка: земля сельскохозяйственного назначения, под производство, для поселений (населённые пункты), садовые товарищества или кооперативы.

                Рыночная стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценказемельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Рыночная оценкастоимостиземли зависит так же от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.     

      В отношении земельных участков можно также оценить право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка.     

      Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, вероятности и продолжительности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.     

      Одним из важнейших факторов при определении рыночной стоимости земли, являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических наблюдений, которые позволяют определить состав и особенности грунта и данные о ситуации и рельефа местности, которые необходимы для определения возможности строительства, а так же при расчете возможных затрат, связанных со строительством. Определение рыночной стоимости права аренды зависит от прав арендатора, длительности срока аренды, прав аренды, прав других особ и целевого назначения (разрешения на использование) земельного участка. Безусловно, что при любых действиях, связанных с землей, в первую очередь, необходимо иметь экономически обоснованную и объективную информацию о том земельном участке, который вас интересует в данный момент.

      Остановимся на основных целях оценки, необходимых документах и стоимости услуг.

      1. Оценка земли для получения кредитов     

      Оценка земли для оформления её в залог - распространенное задание на оценку. Стоит обратить внимание на назначение земельного участка (ИЖС, СХ), наличие обременений и сервитутов (ЛЭП, газо- нефтепроводы, дороги) и наличие на участке строений. Если земля будет передаваться в залог со зданиями, сооружениями и инженерными коммуникациями, то потребуется оценка и этих объектов.

      2. Иногда требуется оценить землю для внесения в уставный капитал.     

      Последнее время оценка земельных участков для внесения в уставный капитал общества становится все более популярной. Это позволяет значительно минимизировать налоги на прибыль, возникающие из-за роста стоимости земли.  Стоимость услуг по оценке земли для внесения в уставный капитал зависит от нескольких параметров, таких как количество вносимых участков, их размеры и месторасположение.

      3. При разделе имущества.     

      Задание на оценку земли при разделе имущества возникает, когда супруги при разводе не могут договориться по стоимости имущества. При этом стоит обратить внимание, что голые участки редко бывают сами по себе объектами оценки. Обычно оценка земли сопряжена с оценкой строений, благоустройства, ограждений и инженерных коммуникаций, находящихся на участке. Хотя в свидетельстве на собственность будет обозначено только основное строение, в техническом паспорте будет отражена информация и по ограждениям и по замощению и по инженерным коммуникациям на участке.

      Далее приведём общую теоретическую информацию по оценке.

      Оценить землю

      Для того чтобы оценить землю руководствуются следующими тремя подходами: прибыльным (капитализация чистого дохода от использования земельного участка), сравнительным (сопоставление и сравнение стоимости подобных земельных участков) и затратный подход (подсчет затрат на земельные улучшения). Каждый из представленных подходов имеет свои собственные особенности и специфику. Однако, при оценке земельных участков сравнительный (рыночный) метод является наиболее приемлемым, поскольку он максимально ориентирован на конъюнктуру земельного рынка. Если же земельный участок приносит доход от хозяйственной деятельности или от сдачи в аренду (кроме домов и сооружений), то есть стоимость участка обусловливает возможность получения прибыли в будущем, то при оценке разумно использовать прибыльный подход. Затратный подход используется при оценке земельных участков с улучшениями. В этом случае, определение затрат осуществляется на основании рыночной стоимости этих улучшений исходя из наиболее эффективного использования земельного участка.     

      Для независимой оценки земли обычно требуются следующие документы: документ, который устанавливает право на земельный участок (государственный акт на землю); кадастровый план земельного участка; категория земельного участка относительно его целевого назначения (земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее); разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка и информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.     

      Оценку земельной собственности (земельного участка) производят в случае приватизации участка, при покупке или продаже, при необходимости владеть достоверными фактами про реальную стоимости земли (при страховании, аренде, передаче под залог, и многого другого). При определении стоимости земли при реорганизации, ликвидации или банкротстве предприятия. Стоит произвести оценку земельной собственности так же при получении более выгодного кредита в банке под залог земли, и соответственно при снижении уровня финансового риска при кредитовании. При определении величины нанесенного ущерба в результате нарушения ваших собственнических прав и прочее.

      Оценка земли и недвижимости

       Оценка земли и недвижимости - это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное "Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним".     

      Оценка, проведенная нашими специалистами, позволит Вам не только соблюсти требования законодательства, но и минимизировать всевозможные риски потерь денежных средств при проведении различных сделок с землей.     

      В отношении земли и земельных участков можно оценить землю не только как право собственности, но и другие права - например, право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка. Стоимость права аренды также зависит от ожидаемой величины и вероятности получения дохода от использования объекта аренды за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.