Наверное, любой человек, обладающий правом собственности на какую-либо недвижимость, хоть раз в жизни сталкивается с необходимостью ее оценки. Прежде всего, нужно прояснить, что же относится к объектам недвижимости? В экономическом словаре можно найти наиболее точную формулировку этого термина, но для простого обывателя это слово, в первую очередь, означает землю и имущество, находящееся на этой земле. Это мнение верно, хотя официальная трактовка включает в себя более широкое понятие недвижимости. Оценка стоимости недвижимости довольно давно является одним из критериев развития рынка недвижимости.     

      На сегодняшний день оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. И как оценка любого товара,  оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно, чтобы в результате заказчик получил квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости, и полезные рекомендации по способам её использования.     

      Любая недвижимость, оценка которой вам потребуется, имеет ряд особенностей, которые обязательно учитываются в процессе оценки. Причем эти особенности настолько разнообразны, что лишь настоящий профессионал в оценочной деятельности сможет представить взвешенный акт оценки любого вида недвижимости, в котором будут учтены все нюансы того или иного объекта. Ведь понятно, что популярная сейчас экспресс оценка недвижимости при помощи специальных сайтов в сети не может гарантировать получения информации о достоверной рыночной стоимости недвижимого объекта. Скорее экспресс оценка стоимости недвижимости любого типа ещё больше запутает человека, который будет иметь перед собой нереальные данные о цене своей собственности. К примеру, экспресс оценка рыночной стоимости недвижимости в интернете не учитывает факторы износа зданий и строений, фактор реального спроса на вид недвижимости и её местонахождение и так далее.  В связи с этим, если вас мучает вопрос, как оценить недвижимость наиболее правильно, наша оценочная компания предлагает вам профессиональные услуги по решению данной проблемы.     

      В оценочной практике под оценкой рыночной стоимости недвижимости принято понимать следующие услуги:     

      оценка земельных участков (оценка земли);

      оценка зданий и сооружений (оценка коттеджей, дачных, садовых домов);

      оценка квартир;

      оценка незавершенного строительства.

      Цели оценки недвижимости.     

      Цели оценки могут быть совершенно различны: от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании или внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогообложении недвижимости.     

      Под формулировкой «оценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости права собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта (объектов), а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Объектами оценки могут выступать жилые дома, отдельные комнаты, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания людей; офисы, склады, производственные помещения и строения; участки земли с многолетними насаждениями; дачные и садовые участки; дорожные сооружения: мосты, дороги и др. В настоящее время различают несколько основных классификаций стоимости объекта:     

      восстановительная – цена, за которую можно приобрести новый объект без учета физического износа;

      рыночная – предполагаемая сумма, которую можно получить, выставив объект на свободные торги;

      ликвидационная – вероятная разница между расходами на снос объекта и доходами от этого.

      Информация о различных видах стоимости Вашей недвижимого имущества будет чрезвычайно важна при коммерческом использовании недвижимости или управлении ею.

      Процедура оценки недвижимости.     

      Процедура оценки имущества проводится оценочной компанией или индивидуальным предпринимателем, имеющим разрешение на право деятельности, связанной с оценкой недвижимости. Правила при этом в большинстве случаев стандартны - оценщик недвижимости должен правильно определить недвижимое имущество, его характеризующие признаки и имущественные права на него; учесть при оценке цель, с которой она проводится, и вероятное использование ее итогов; определить область поиска и сбора информации; выявить степень износа объекта; определить наличие каких-либо ограничений; проверить юридическую сторону права собственности на недвижимость; выявить и учесть влияние на оценку посторонних факторов и, наконец, вынести свое заключение.     

      При выборе оценочной компании стоит учесть продолжительность времени ее нахождения на этом рынке, ее репутацию, а также квалификацию специалистов. После этого можно смело заключать договор на проведение оценки недвижимости.     

      Документы, необходимые для оценки недвижимости.     

      Состав пакета документов, необходимых для предоставления оценочной компании, зависит от типа оцениваемого объекта. Обязательные документы для проведения оценки недвижимости – это:     

      документ, удостоверяющий право собственности или пользования объектом недвижимости и земельным участком (свидетельство о собственности или договор аренды (если объект арендован));

      документы, удостоверяющие личность заказчика оценки если заказчиком является физическое лицо. Для юридического лица такими документами является свидетельство о регистрации (ОГРН) и постановки на учет в налоговых органах (ИНН).

      К дополнительным документам, которые могут быть необходимы оценщику для проведения оценки, относятся: кадастровый паспорт БТИ; поэтажная планировка; сведения о затратах на ремонт и реконструкцию объекта (если проводились); кадастровый план земельного участка; иные документы, определяющие ограничения на использование оцениваемого объекта.     

      Следует учесть, что оценщику потребуются копии всех представленных документов. Если у Вас нет возможности сделать копии документов, то мы их сделаем сами совершенно бесплатно.     

      Оценка объектов недвижимости проводится нами на высочайшем профессиональном уровне, при этом очень важным является огромный опыт работы наших оценщиков, который дает им возможность учесть все детали в процессе оценки недвижимого имущества. В итоге ваша недвижимость, оценка которой будет произведена на высоком уровне профессионализма, принесет вам немалую прибыль. И вы всегда будете уверены, что знаете реальную цену на свое имущество, что обеспечит эффективное управление им.     

      Оценка объектов недвижимости, кроме того, позволяет избежать всевозможных махинаций со стороны недобросовестных организаций,  что нередко можно наблюдать сейчас. Зачастую банки и страховые компании банально обманывают своих клиентов, пользуясь тем, что  человек не произвел независимую оценку недвижимого имущества и не знает его реальной стоимости.     

      Наша компания предлагает весь спектр услуг по оценке недвижимости.

      Жилая:     

      Оценка жилой недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.     

      К жилой недвижимости относятся:     

      Земельные участки;     

      Дома;     

      Дачные (садовые) дома;     

      Квартиры.

      Цели оценки жилой недвижимости:     

      совершение сделок, оценка стоимости квартиры и другой недвижимости (купля-продажа, обмен, наследование, дарение);

      получения кредита (оформления залога, ипотеки)

      страхования и налогообложения имущества

      судебные процессы

      переоценки объектов залога по кредитному портфелю банка

      принятия управленческих решений

      оценка вклада в уставный капитал в неденежной форме

      оценка для определения эффективности участия в инвестиционном проекте;

      Коммерческая:     

      Оценка недвижимости и входящая в нее оценка стоимости недвижимого имущества (коммерческой недвижимости, земельных участков) проводится комплексно: офисные, торговые и производственные помещения, включая оценку объекта недвижимости при незавершенном строительстве. Оценка стоимости имущества осуществляется с соблюдением всех существующих требований и с оформлением подробного отчета о результатах.

      К коммерческой недвижимости относится:     

      офисная

      торговая

      производственно-складская

      земельные участки

      здания

      сооружения

      Цели оценки коммерческой недвижимости:     

      совершение сделок купли продажи, аренды, дарения;

      принятие управленческих решений;

      получение кредитов;

      страхование;

      оценка вклада в уставный капитал в неденежной форме;

      оценка для определения эффективности участия в инвестиционном проекте;

      Оценка в рамках процедур финансового оздоровления и банкротства.  Необходимость оценки может возникнуть согласно Федеральному Закону №127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве);

      оценка при разрешении споров (в том числе судебных);

      Документы:     

      паспорт правообладателя – для физических лиц, учредительные документы, протокол об избрании (решение о назначении) руководителя, его паспортные данные – для организаций;     

      правоустанавливающие документы на объект;     

      свидетельство о регистрации;     

      техническая документация БТИ;     

      план границ земельного участка с указанием его местоположения и описания;     

      правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности, бессрочном (срочном пользовании), пожизненном владении, договор аренды, постановление, договор купли-продажи и т. п.).     

      После изучения комплекта документов может быть запрошена дополнительная информация.   

      Оценка объектов коммерческой недвижимости. При оценке такой недвижимости, которая зачастую используется в качестве вклада в уставной капитал, следует учитывать не только сам объект, но и стоимость земельного участка, на котором он расположен. Так, если брать недвижимость, недавно введенную в эксплуатацию после строительства, то её стоимость бухгалтер определит, как затраты на строительство – это будет оценка стоимости недвижимости в рамках затратного подхода без учета прибыли девелопера. Рыночная оценка недвижимости, подобной описываемому, учитывает не только стоимость возведения самого объекта, но и стоимость земельного участка, а также коммуникаций, которые подведены к объекту.

      Оценка помещений. При оценке стоимости помещений зачастую «Оценочные Системы» наравне со сравнительным и доходным подходом использует затратный метод. Оценка офисных и торговых помещений является достаточно трудоемкой процедурой, включающей в себя изучение площади земельного участка, относящегося к оцениваемому помещению, стоимость коммуникаций, общих нежилых помещений (балконы, лестничные пролеты и лифтовые шахты). Независимая рыночная оценка недвижимости также может быть проведена и двумя наиболее популярными способами – доходным и сравнительным, но она не гарантирует столь высокой точности.

      Оценка права аренды. В государственной собственности Российской Федерации, несмотря на всеобщую приватизацию, до сих пор находится достаточно много объектов недвижимости. Все они находятся в ведении унитарных компаний и ведомств. Само собой, данные объекты являются привлекательными с точки зрения организации складских, производственных и офисных помещений. Арендные ставки в них немного ниже рыночных, они обладают большими площадями и находятся рядом с транспортными развязками. Согласно документации министерств и ведомств сдача помещений в аренду осуществляется по рыночным ставкам, определить которую наиболее точно и верно – также является задачей компании «Оценочные Системы». Но следует понимать также разницу между стоимостью аренды и праве аренды. Последняя является при необходимости переуступки права аренды – когда у одного лица имеется имущество, и оно его арендует, то стоимость права аренды будет складываться исходя из платы за заключение договора. Таким образом, компания «Оценочные Системы» помогает определить наиболее точный размер платы за переуступку – а также спрогнозировать, будет ли это действие выгодным.

      Оценка аренды и арендной ставки. Данное понятие неразрывно связано с определением рыночной стоимости недвижимости, поскольку аренда по своей сути и согласно Законодательству Российской Федерации не является предметом гражданского оборота. Именно поэтому она вытекает из рыночной стоимости. При оценке аренды компания «Оценочные Системы» зачастую использует сравнительный метод – наиболее точный и быстрый.     

      Фундамент выгодных инвестиций

      Как показывает многолетняя практика, инвестирование в недвижимое имущество является одним из самых надежных способов вложения капитала. Для определения максимальной выгоды при залоге, покупке, продаже или сдаче в аренду недвижимости  необходим всесторонней анализ.  Оценка недвижимости позволяет учесть все факторы, влияющие на стоимость недвижимого имущества, а также спрогнозировать доходы.     

      Наша компания проводит оценку всех типов недвижимого имущества:     

      коммерческой недвижимости (встроенных помещений, отдельно стоящих зданий)

      земельных участков

      жилой недвижимости

      объектов незавершенного строительства

      Отчет об оценке, выполненный нашими экспертами может служить для Вас основанием при ведении переговоров. Оценка недвижимости может использоваться для следующих целей:     

      оспаривание кадастровой стоимости

      привлечения кредитного финансирования

      проведения сделок купли-продажи

      принятия управленческих решений

      оценки вклада в уставный капитал

      определения эффективности участия в инвестиционном проекте

      страхования

      оптимизации налогообложения     

      Мы предлагаем следующие виды оценки недвижимости:     

      Оценку квартир: от типовых до элитных;

      Оценку всех видов загородной недвижимости: дома, коттеджи;

      Оценку земельных участков различных категорий: от дачных до промышленных;

      Оценку объектов незавершенного строительства;

      Оценку любой недвижимости промышленного назначения;

      Оценку коммерческих объектов: от небольшого склада до торгового центра;

      Оценку различных сооружений.

      ЧАСТЫЕ ВОПРОСЫ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

      Как оценить объект недвижимости самостоятельно?     

      Оценить недвижимое имущество можно самостоятельно, используя разнообразные онлайн – сервисы, доски и сайты объявлений или обратившись, например, в агентство недвижимости, для получения консультации (не квалифицированного заключения)  риэлтора. При этом, безусловно, будут учитываться аналогичные объекты (например, схожие по параметрам квартиры в этом или похожем  районе). Далее будет определена стоимость 1 квадратного метра объекта недвижимости и выведена стоимость вашего объекта. Соответственно, будет получена приблизительная средняя стоимость недвижимого имущества.     

      Проблема заключается в том, что полученные сведения не будут являться официальным заключением, не будут иметь юридической силы, и не могут быть представлены в государственные или муниципальные органы власти, а также нотариусам     

      Какой период времени оценка недвижимости имеет юридическую силу?     

      В соответствии с п. 26 ФСО № 3 (Федеральный стандарт оценки), срок действия указанной итоговой стоимости объекта недвижимости считается действительным для целей совершения сделки с указанным объектом при условии, если с даты составления отчета об оценке прошло не более 6 месяцев. Исключение делается только для объектов, оформляемых при вступлении в наследство.

      Что делать, если я не согласен с выводами оценщика по итоговой стоимости объекта недвижимости?     

      Прежде всего, стоит понимать, что отчет об оценке недвижимости представляет собой отражение окончательной стоимости объекта, а именно – профессиональное мнение специалиста по оценке, которое основано на его квалификации, знаниях, профессиональном опыте и представленных документах об объекте. В том случае, если по какой – либо причине заказчик не согласен с выводами специалиста и считает,  что стоимость недвижимого имущества является, например, заниженной, то это может быть связано, в первую очередь с неполным комплектом представленных документов или сведений. В частности, может быть не предоставлена информация о различных обременениях или арестах объекта недвижимого имущества.     

      Также, согласно п.19 ФСО №3, что касается информации, которая прорабатывается в процессе проведения оценки, то она должна быть достаточной и достоверной. В частности, информация считается достаточной в том случае, если при обращении к информации дополнительного характера, не происходит значительного изменения параметров, которые применялись для целей проведения оценки. Кроме того, в том случае, если дополнительная информация не приводит к изменению конечной величины стоимости объекта оценки, то первоначальная информация является достаточной. Что касается достоверности сведений, то они являются таковыми в том случае, если полностью соответствуют действительности и дают возможность заказчику правильно трактовать признаки объекта оценки и принимать решения, которые основаны на данных отчета.     

      Кроме того, стоит помнить о том, что стоимость объекта недвижимости, отраженная в отчете об оценке, носит рекомендательный характер, за исключением случаев обязательной оценки и не является окончательной для заказчика, как продавца. Сделка купли – продажи может быть проведена и по другой цене, о которой стороны договорятся.